新的地役权规则：法律获取、规范化与关键变更
在活跃的农村土地开发与交易环境中，能否合法且迅速取得通行权已成为决策的关键。鉴于历史上因非正式通行引发的纠纷与零散细分地块的增多，新规则出台以更明确和有约束力的方式规范地役权（尤其是通行地役权）的取得与登记。本文梳理现行法律框架、相关司法要求以及第21.458号法对农村分区规则的具体影响。
过境地役权是什么，何时合法存在?
地役权是一种用益物权，它使一宗不动产为另一宗不动产的利益而负担通行或其他便利。换言之，主地（受益地）可以在仆地（负担地）上行使特定权利。
该权利并非自动产生：为在对抗第三人时具有效力，须在不动产登记处（CBR）登记所有权及地役权。即便历史上存在长期使用或通行，只要未完成登记或相应的书面设定，在法律上仍可能不被承认。《民法》第882条对此有明确规定：不动产上的不连续用益（如通行地役权）需依据法定程序设定并登记。
地役权的存在如何确认?
确认地役权最稳妥的方式是向CBR申请查询该不动产的抵押与负担证书（certificado de gravámenes y prohibiciones）。该证明能显示是否登记录有地役权。若证书未载明相关地役权，原则上该地役权在对抗第三人时不具法律效力，即便已有多年通行。
没有登记地役权的法律选择
若土地既无可用通路也无正式登记的地役权，存在若干法律途径可供选择：
- 协商协议：当事双方可通过协议设定临时或永久地役权。该协议应以公证书形式订立并向CBR登记，附带必要的坐标与图示以便明确范围。
- 宣告或承认判决：在有历史权利依据（如旧权利凭证或长期使用）的情况下，可请求法院宣告或承认地役权。不过，判决需结论性地确认可登记的所有权，以便完成后续登记。
- 依《刑法》第847条的强制通行请求：若财产无法进入公共通路，可以请求法院为通行设定法定地役权，并对被负担方给予相应经济补偿；此类地役权亦应办理登记。
- 保护性申请：作为临时措施，申请禁令或其他保护性程序可防止任意阻断通行。这类措施不自动产生永久权利或登记，但可临时恢复进入权。
第21.458号法：关于农村分区的新规定
2022年7月20日生效的第21.458号法对规范农村分区的第3.516号法令作出重要修订，其目标是确保每宗细分地块具有合法且安全的通行途径。
主要变更包括：
- 强制确保各地块可通达公共道路或农业道路。
- 地块所有者须按比例为共用通路（车辆通行或步行段）保留并维护其份额。
- 经SAG认证并在地面规划图上标示的道路可被视为自动的通行地役权依据。
- 明确要求在CBR中登记这些地役权。
这些规定终结了以“使用或容忍”为主的非正规做法：仅有实际通行或长期容忍已不足以取代正式设定与登记。特别是对于无法直接接入公共道路的地块，细分时必须提供并正式规定合法通行。
规范化与分区时应注意的事项
对农村买方而言，核实并确保登记在案的合法通行权至关重要。买方应将已登记的地役权作为交易的先决条件之一。
对细分者来说，程序现比以往要求更多的规划和手续：
- 在规划图中将道路纳入并获得SAG认证。
- 在不动产登记处为地役权办理登记。
- 确保地块所有者之间就通路的维护达成按比例分担的安排。
对于历史上未有正式通路的旧有地块，相关的正规化程序可依据第21.234号法获益，第21.477号法则将正规化程序的适用期延长至2030年。
专家观点与监管角色
Dentons、Fontaine & Cia等法律研究指出，新法提高了法律确定性并有助于避免未来争议。海梅·马约尔（Idealex）强调，车辆通行权现在必须按比例登记并加以维护。
农业与畜牧业服务局（SAG）在此过程中扮演关键角色：SAG负责对分区图与通路安排进行认证，并可在发现不合规情况时暂停程序。相关监督机关亦重申其监管权力。
农村开发的法律保障
第21.458号法是对现行法规的重要补充，旨在推动农村土地开发的专业化与规范化。地役权（尤其是通行权）现已成为分区与交易中的核心要素，而非可有可无的事项。
为避免法律风险并保护投资，务必在交易或细分之初就核实并规划通行路线、完成必要登记。遵守这些规则不仅是法律义务，也是市场竞争中的一项优势。
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