Verkaufsversprechen bei Immobilientransaktionen
Ein Verkaufsversprechen ist eine rechtliche Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer, in der sich der Verkäufer verpflichtet, eine bestimmte Immobilie zu einem vereinbarten Preis zu einem festgelegten Zeitpunkt künftig zu verkaufen. Es dient häufig als vorbereitender Schritt vor der Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags.
Das Verkaufsversprechen umfasst im Allgemeinen folgende Elemente:
Identifizierung der Parteien (Verkäufer und Käufer)
Vollständige Namen, RUT, Beruf oder Beschäftigung sowie Wohnsitz der Parteien.
Angabe, falls im Namen Dritter gehandelt wird, inklusive der Eigenschaft, in der gehandelt wird, und der entsprechenden Vollmachten.
Beschreibung der Immobilie (Hintergrund der Immobilie)
Genaue Angaben zur Immobilie, einschließlich Adresse, Lage, besondere Merkmale und weitere relevante Informationen.
Kennzeichnung der Grenzen, wie sie im Grundbuch eingetragen sind.
Vermerk über frühere Kauf- und Verkaufsakte mit Angabe von Notar, Datum und Registernummer.
Verweis auf aktuelle und frühere Eigentumsrechte mit Seiten-, Nummern- und Jahresangaben der Eintragungen im Conservador de Bienes Raíces.
Angabe zur Rolle der Immobilie bei Bewertungen.
Versprechen zu verkaufen, abzutreten und zu übertragen
Der Verkäufer verpflichtet sich, das Grundstück zu verkaufen, abzutreten und zu übertragen.
Der Käufer verpflichtet sich, die Immobilie zum vereinbarten Preis und nach den festgelegten Bedingungen zu erwerben.
Preis und Zahlungsbedingungen
Der Gesamtverkaufspreis wird in chilenischen Pesos angegeben.
Angabe der Zahlungsart: Barzahlung, Ratenzahlung, Hypothekarkredit etc.
Festlegung der Zahlungsmodalitäten, inklusive Fälligkeitstermine und Ratenhöhe.
Information über mögliche Preisanpassungen, etwa anhand des Verbraucherpreisindex (Inflation).
Regelung zur Anzahlung: ob eine Anzahlung als Garantie oder Reservierung erfolgt und ob diese bei Nichteinhaltung durch den Käufer einbehalten wird.
Bedingungen und Konditionen
Festlegung der Frist zur Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags (escritura de compra venta). Verlängerungen sind möglich, wenn beide Parteien zustimmen.
Hinweis, dass die Unterzeichnung vom Vorliegen ordnungsgemäßer Eigentumsurkunden abhängt; der Verkäufer übergibt üblicherweise die Unterlagen für eine Titelstudie an den Käufer.
Weitere Bedingungen und Auflagen, die vor dem Eigentumsübergang erfüllt werden müssen, werden schriftlich festgehalten.
Strafklausel (Sanktionen im Falle der Nichteinhaltung)
Vereinbarung einer Vertragsstrafe zur Entschädigung bei Nichterfüllung oder Rücktritt; üblich sind etwa 10 % des Kaufpreises, sofern vereinbart.
Möglichkeit, dem Verkaufsversprechen die Qualität eines vollstreckbaren Titels zu geben, um den Verkauf bei Rücktritt einer Partei gerichtlich durchzusetzen.
Materielle Übergabe der Immobilie
Datum und Modalitäten der Übergabe an den Käufer.
Beschreibung des Zustands bei Übergabe (belegt, unbesetzt o. ä.).
Besondere Klauseln
Zusätzliche Klauseln können aufgenommen werden, wenn dies die Parteien für erforderlich halten, beispielsweise:
Finanzierungsbedingungen: Voraussetzungen für eine Finanzierung durch den Käufer, Fristen für die Genehmigung von Hypothekendarlehen und Folgen bei Nichtzustandekommen.
Ausschließlichkeitsklausel: Vereinbarung, dass der Verkäufer während der Laufzeit nicht mit anderen Käufern verhandelt.
Regelungen zu Inspektionen, Reparaturen, rechtlichen Beschränkungen oder anderen wichtigen Vertragspunkten.
Klauseln zu versteckten Mängeln mit Regelungen zu Ansprüchen und Abhilfe.
Kündigungsklausel: Bedingungen für eine vorzeitige Vertragsauflösung vor der endgültigen öffentlichen Urkunde.
Formalitäten
Das Verkaufsversprechen sollte schriftlich abgeschlossen und von beiden Parteien unterschrieben werden.
Es empfiehlt sich, den Vertrag von einem Rechtsanwalt prüfen oder erstellen zu lassen, um Rechtsgültigkeit und Vollständigkeit sicherzustellen.
Lösung von Konflikten
Ob eine Streitigkeit durch Schiedsverfahren oder durch Gerichte gelöst wird, hängt von Art der Streitigkeit, Parteipräferenzen und den Eigenschaften des jeweiligen Systems ab.
Schiedsverfahren: Vertrauliche Entscheidung durch einen häufig fachkundigen Schiedsrichter; meist schneller, aber mitunter kostspieliger.
Gerichte: Öffentliches Verfahren vor Richtern, die nicht immer Fachexperten sind; oft günstiger, aber zeitintensiver, insbesondere bei Berufungen.
Zusätzliche Elemente, die einbezogen werden können
Garantien des Verkäufers zur Immobilie.
Regelungen zur Rücktrittsmöglichkeit durch den Käufer.
Mechanismen zur Konfliktlösung.
Verkauf der Immobilie als ad corpus, als specie oder corpus certain, also in ihrem aktuellen Zustand.
Das Verkaufsversprechen formalisiert die Verpflichtungen zwischen Verkäufer und Käufer und bildet die Grundlage für die Immobilientransaktion. Sind alle Bedingungen und Fristen erfüllt, wird der endgültige Kaufvertrag notariell beurkundet und im zuständigen Grundbuchamt eingetragen, wodurch das Eigentum übertragen wird.
Bei Produncan Lands sind wir auf die Ausarbeitung von Verkaufsversprechen und Kaufverträgen für Immobilien spezialisiert. Kontaktieren Sie uns, wenn Sie Beratung benötigen!