Promesa de compra venta de una transacción inmobiliaria

Una promesa de compra-venta es un acuerdo legal entre dos partes (el vendedor y el comprador) en el cual el vendedor se compromete a vender una propiedad específica al comprador por un precio acordado en una fecha futura determinada. Este acuerdo actúa como paso previo frecuente a la firma de la escritura de compraventa definitiva.

La promesa de compra-venta generalmente incluye los siguientes elementos:

Identificación de las partes (vendedor y comprador)

• Nombres completos, RUT, profesión u ocupación y domicilio de las partes: comprador y vendedor.
• Si actúan en representación de terceros, debe indicarse la calidad en que lo hacen y adjuntarse los poderes correspondientes.

Descripción de la propiedad (antecedentes del inmueble)

• Detalles precisos del inmueble: dirección, superficie, características relevantes y cualquier otra información pertinente.
• Identificación de deslindes o anotaciones especiales que consten en el registro de la propiedad.
• Referencia a compraventas anteriores relevantes, indicando notaría, fecha y número de repertorio cuando proceda.
• Referencia al título actual y anteriores inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces (foja, número y año).
• Indicación del rol de avalúo de la propiedad.

Promesa de vender, ceder y transferir

• El vendedor se compromete a vender, ceder y transferir el inmueble individualizado.
• El comprador se compromete a adquirir el inmueble según el precio y las modalidades que se establezcan en la promesa.

Precio y condiciones de pago

• Expresión del precio total de la venta en pesos chilenos.
• Forma de pago: al contado, cuotas, crédito hipotecario, u otras modalidades acordadas.
• Plazos y condiciones de pago, con fechas de vencimiento y montos de las cuotas cuando corresponda.
• Indicación sobre reajustes del precio por IPC u otros índices, si procede.
• Cláusula sobre arras o seña: depósito inicial como garantía o reserva, con la especificación de su carácter reembolsable o no en caso de incumplimiento.

Plazos y condiciones

• Fecha límite para firmar la escritura definitiva de compraventa, con posibilidad de prórrogas si ambas partes lo acuerdan.
• Condición de que la firma de la escritura quede sujeta a que los títulos de dominio estén en orden y saneados. Para ello, el vendedor entregará la carpeta de documentos legales para que el comprador realice un estudio de títulos.
• Cualquier otra condición o contingencia que deba cumplirse antes de la transferencia final del inmueble.

Cláusula penal (sanciones en caso de incumplimiento)

• Las partes pueden pactar una cláusula penal compensatoria por incumplimiento o desistimiento, que habitualmente se fija en torno al 10% del precio de la compraventa, si así se acuerda.
• Se puede otorgar a la promesa la calidad de "título ejecutivo de cobro", permitiendo hacer efectiva la obligación en caso de incumplimiento, según lo pactado por las partes.

Entrega material del inmueble

• Fecha y forma en que se realizará la entrega del bien al comprador.
• Condiciones de entrega (ocupado, desocupado, con mobiliario, etc.).

Cláusulas especiales

Las partes pueden incluir cláusulas adicionales según sus necesidades, por ejemplo:

• Condiciones de financiamiento: plazos para obtener aprobación de crédito hipotecario y consecuencias si no se obtiene.
• Cláusula de exclusividad: que impida al vendedor negociar con otros compradores durante un período determinado.
• Cláusulas sobre inspecciones, reparaciones, restricciones legales u otros aspectos específicos que las partes deseen regular.
• Cláusula de vicios ocultos: protección para el comprador en caso de descubrimiento de defectos no aparentes, con procedimientos para reclamaciones.
• Cláusula de rescisión: condiciones bajo las cuales cualquiera de las partes puede desistir antes de la firma de la escritura pública.

Formalidades

• La promesa de compraventa debe constar por escrito y estar firmada por ambas partes.
• Se recomienda su redacción y revisión por un abogado para asegurar validez y protección legal.

Resolución de conflictos

La elección entre arbitraje o tribunales dependerá de la naturaleza del conflicto, las preferencias de las partes y las características del sistema judicial o arbitral.

• Arbitraje: proceso confidencial; el árbitro puede ser experto en la materia, suele ser más rápido pero con mayores costos.
• Tribunales de justicia: proceso público; los jueces no siempre son especialistas en la materia, los procedimientos suelen ser más lentos y, si existen apelaciones, pueden prolongarse y aumentar los costos.

Elementos adicionales que se pueden incluir

• Garantías ofrecidas por el vendedor sobre el bien.
• Posibilidad de desistimiento del comprador.
• Mecanismos adicionales de resolución de conflictos.
• Declaración de que la propiedad se vende ad-corpus, es decir, en el estado en que se encuentra.

La promesa de compra-venta formaliza el compromiso entre las partes y establece las bases para la operación inmobiliaria. Cumplidas las condiciones y plazos acordados, se procede a la firma de la escritura definitiva, la cual se protocoliza en notaría e inscribe en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente para transferir la propiedad.

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